奈良県北葛城郡上牧町の鑑定評価
上牧町の不動産鑑定に精通した不動産鑑定士です。日本アプレイザルネットワーク株式会社香芝支店は公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会の会員であり、奈良県北葛城郡上牧町をはじめ全国の最新の取引事例、賃貸事例を収集することが可能です。
弊社は、不動産鑑定士としての専門性とネットワークをベースに、奈良県北葛城郡上牧町をはじめ全国の不動産鑑定評価を得意としております。奈良県北葛城郡上牧町の不動産定評価でご相談があれば、日本アプレイザルネットワーク株式会社香芝支店まで、お気軽にお問い合わせ頂ければ幸いです。
以下は、以前、奈良県北葛城郡上牧町の不動産鑑定評価を行ったときに地域要因の分析で記載した文章の一部です。
a．沿革
上牧町は奈良県の北西部、北葛城郡の中部に位置し、北西側で王寺町、北東側で河合町、南西側で香芝市、南東側で広陵町にそれぞれ接している。明治22年の町村制実施により、上牧町と下牧村が合併し、中筋出作地区を加え上牧村となった。その後昭和44年に香芝町、河合村（当時）との間で一部境界変更を行い、昭和47年12月1日に町制実施により上牧町が誕生した。以降、河合町との間で一部境界変更等を経て現在に至っている。面積は6.14ｋ㎡（南北3.6ｋｍ、東西2.1ｋｍ）のほぼ長方形である。土地利用状況としては、市街化区域が面積の約63％を占めており、地目別では宅地が約31％、田畑が約20％となっている。
b．人口の状態
人口・世帯数の推移は下記の通りである。（各月5月1日時点、奈良県統計課データによる）
平成27年5月1日 人口(22,688人)
c．交通施設の状態
当町内を走る鉄道はなく、バス利用によりJR関西本線「王寺」駅、近鉄大阪線「五位堂」駅等の利用、また隣接する河合町内の近鉄田原本線各駅の利用が一般的となっている。町内各所へはJR「王寺」駅からの奈良交通バスが比較的本数も多く運行されている。大阪都心部までの所要時間は、JR関西本線利用により「王寺」駅から「天王寺」駅まで約20分（区間快速利用）の乗車時間となっている。平成26年5月末時点で奈良交通バス以外に2000年会館より巡回バスが4ルート、各6便が運行されている。
d．道路整備の状態
主要な幹線道路としては町内中心部を町道下牧高田線が南北に、県道新村上牧線が東西に走っているほか、北東部には主要地方道王寺田原本桜井線が存している。また、町内北西部には西名阪自動車道が通っている。町道は比較的整備され、道路の舗装率は約98％、道路の拡幅工事等も順次進められている。
e．供給処理施設の状態
上水道はほぼ完備している。公共下水道の普及率は平成26年3月末現在で93.6％である。都市ガスについては、大阪ガスが町北部の住宅団地等を中心に平成26年3月末現在で4,920戸（取付メーター戸数）に供給しているが、その他の地域についてはLPガス集中供給又はLPガス各戸供給となっている。
f．商業施設の状態
町道下牧高田線沿いの服部台にレインボープラザ西大和が存在する。レインボープラザ西大和のメインのテナントである近商ストアが撤退し、現在は2階のダイソー等が営業を継続している。また、大字上牧に平成25年10月「アピタ西大和店」がオープンした。
また、幹線道路沿いにはスーパーやコンビニ等の沿道型店舗が存しており、日用品等を供給している。平成14年にはスーパー「おくやま」、平成17年には上新電機、平成17年には洋服の青山、平成24年にはディオ上牧店が開店している。
g．商圏及び顧客の状態
レインボープラザ西大和、アピタ西大和店、ディオ上牧店の大型店舗以外は、近隣商業地域内の日用品を供給する小売店舗であり、商圏も当町を中心とする狭い範囲と考えられている。買回り品等の購入に関しては隣接市町への流出が見られ、香芝市内の商業施設、河合町内の西大和サティや王寺町内の駅前再開発により平成16年4月にオープンしたリーベル王寺等の大型商業施設等を利用することが多いと考えられる。また、大型消費財については大阪都心部方面への依存も見られる。
h．将来の動向・その他
当町は最寄りの鉄道駅にはバス便利用によらざるを得ない点で周辺市町と比較して若干利便性に劣るが、大阪都心部へ約40分程度の通勤圏内にあり、これまで町内の西名阪自動車道周辺、県道沿いの住宅団地の開発、SCの充実等が進められてきた。ただし、都心回帰の動き、近年の人口動態等からみて、都心へのベッドタウンとしての発展性は当面ほぼ横ばいで推移していくものと思われる。また、これまで当町を含む王寺町、斑鳩町、河合町等周辺町の法定合併協議会が設置されたが、平成17年2月28日に解散した。平成18年3月30日県が新たに、「奈良県市町村合併推進構想」を策定（組合せ：三郷町、上牧町、王寺町、河合町）している。平成19年2月財政再建のため、「集中改革プラン」（ペガサスホールの休館、町民プールの休止、2000年会館の土日休日休館等）が策定された。